Kết quả khảo sát thị trường bất động sản Hà Nội trong quý 3 của Công ty CBRE Việt Nam công bố ngày 12/10 cho thấy số căn hộ được tung ra thị trường trong quý 3/2010 tại Hà Nội đã giảm gần 60% so với 3 tháng trước đó.

Hoạt động giao dịch ở phân khúc căn hộ để bán trong quý 3 tiếp tục trầm lắng, với ít căn hộ được chào bán hơn, đạt khoảng 1.950 căn. Trong khi đó, lượng căn hộ được các chủ đầu tư tung ra trong quý trước đó là khoảng 4.600 căn.

Ế cũng không bán

Theo ông Richard Leech, Giám đốc CBRE Việt Nam, ngoài lý do mang tính thông lệ, đó là tháng 7 âm lịch luôn là thời điểm kinh doanh nhà ở chững lại, thì nguyên nhân sụt giảm của cả cung và cầu trên thị trường chủ yếu do tác động từ Nghị định 71 của Chính phủ có hiệu lực hồi đầu tháng 8 vừa qua.

Nghị định này hạn chế tối đa 20% số căn hộ trong một dự án được bán thông qua hình thức hợp đồng góp vốn. Đây có thể là một điểm mở thông thoáng của nghị định, song đối với những dự án từ trước đến nay được chủ đầu tư bán chủ yếu qua hình thức này thì lại là một điều khoản siết chặt một hình thức mua bán tiềm ẩn nhiều rủi ro với nhiều lợi thế nghiêng hẳn về bên bán.

Chính vì lý do trên nên nhiều chủ đầu tư đã quyết định lùi kế hoạch chào bán dự án của mình sang quý 4 hoặc đầu năm tới. Đặc biệt, với những chủ đầu tư của các dự án lớn, phần lớn đều hy vọng giá căn hộ hoặc đất liền kề sẽ tăng nhanh sau khi đồ án quy hoạch Thủ đô được thông qua trong những tháng cuối năm 2010.

Ông Vũ Tuấn Thiện, Phó giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Bắc Việt cho biết, doanh nghiệp này đã ký hợp đồng giới thiệu, phân phối hơn 50 căn hộ dự án tại An Khánh cho một công ty bất động sản tại Hà Nội. Tuy nhiên, dù số người tìm hỏi mua rất ít nhưng theo yêu cầu của chủ đầu tư, phải sau tháng 10 này mới chính thức chào bán và ký hợp đồng với khách hàng nào mua số căn hộ trên.

Lý do được ông Thiện đưa ra đơn giản là vì chủ đầu tư kỳ vọng giá bán sẽ nhích lên vào dịp cuối năm, thay vì phải bán sản phẩm vào lúc thị trường ảm đạm. Chính vì thế, dù đang rất cần vốn quay vòng, song doanh nghiệp trên vẫn phải chấp nhận nằm phục theo kiểu “cố đấm ăn xôi” với một tình hình sáng sủa hơn vào cuối năm.

Còn theo ông Nguyễn Hoàng Long, Phó giám đốc phụ trách khối thị trường nhà ở của CBRE, việc nguồn cung sụt giảm trong quý 3 có thể là do sự giằng co về lợi ích giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Với chủ đầu tư dự án, sẽ có nhiều người không muốn làm đúng luật, trong khi khách hàng cũng không muốn phải chấp nhận rủi ro nên kết cục là nguồn cung đưa ra không nhiều và theo đó giao dịch cũng giảm hẳn.

Theo CBRE, mặc dù nguồn cung giảm mạnh trong thời gian qua, song trên thị trường thứ cấp, giá chào bán khá ổn định với mức tăng/giảm vào khoảng 1% - 2,5% so với quý trước.

Từ nay đến cuối năm, dự kiến sẽ có khoảng khoảng 3.000 căn hộ được tung ra thị trường, nâng tổng nguồn cung năm 2010 lên 16.000 căn. Tuy nhiên, theo ông Richard Leech, việc Nghị định 71 có hiệu lực sẽ có ảnh hưởng tích cực lên thị trường mà cụ thể là sẽ tăng tính minh bạch, gây sức ép lên chủ đầu tư thiếu khả năng tài chính, giảm nguy cơ bong bóng giá, và hiệu ứng đầu cơ cũng có thể giảm theo.

Có “sóng” cuối năm?

Trái với dự báo của một số công ty nghiên cứu thị trường, phần lớn các nhà đầu tư bất động sản đều cho rằng, sau một thời gian trầm lắng khá dài, thị trường bất động sản sẽ có những cú bật khá mạnh vào những tháng cuối năm. Bởi lẽ, hiện bất động sản đang là kênh được nhiều nhà đầu tư quay lại sau một thời gian chật vật trên thị trường chứng khoán, vàng và các khoản đầu tư tài chính khác.

Trong một cuộc hội thảo về xu hướng đầu tư bất động sản phía Tây Hà Nội được tổ chức cuối tháng 9 vừa qua, không ít nhà đầu tư được hỏi đều cho rằng sẽ sẵn sàng “ném” tiền vào những khu vực nóng của Hà Nội nếu như quy hoạch Thủ đô được thông qua trong tháng 10 hay 11 năm nay.

Theo lý giải của những nhà đầu tư này, với thị trường bất động sản thì từ giới đầu tư cho đến những người tìm mua nhà, đất để ở đều sợ nhất hai từ “quy hoạch”. Họ cho rằng, thị trường bất động sản Hà Nội trầm lắng suốt từ đầu năm đến nay chính là vì các nhà đầu tư lẫn khách hàng cùng “nín thở” chờ Quy hoạch Thủ đô.

Do đó, nếu quy hoạch này được Chính phủ phê duyệt thì không có lý do gì kênh bất động sản lại bị nhà đầu tư từ chối, bởi chắc chắn giá của hầu hết các phân khúc sẽ tăng mạnh do tâm lý muốn trở thành “những người đi trước” và ý đồ “hớt váng” của giới đầu cơ ngay sau khi quy hoạch được phê duyệt.

Bà Dương Bích Hợp, một nhà đầu tư bất động sản có kinh nghiệm cho hay, thị trường nhà đất ở Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng không có nhiều điều đến mức quá khó hiểu, bởi nó chịu ảnh hưởng khá lớn từ yếu tố tâm lý, cộng với một số tác động của chính sách từ cơ quan quản lý.

Chính vì thế, theo kinh nghiệm của bà, chuyện thị trường trầm lắng, sôi động, rồi lại trầm lắng gần như là một chu kỳ được lặp đi lặp lại nhiều năm liền và với những ai có chút kinh nghiệm cũng có thể kiếm được lợi nhuận, tất nhiên đi kèm với đó phải có một lượng vốn khá lớn.

“Động thái găm hàng của một số chủ đầu tư cho thấy họ kỳ vọng vào khoản lợi nhuận thu được trong những tháng cuối năm. Tuy nhiên, không chỉ là kỳ vọng, động thái đó báo hiệu sẽ có một đợt tăng giá, dù có thể là không nhiều vào cuối năm, và những ai làm bất động sản đều đã được học bài học vỡ lòng đó”, bà Hợp nói.

Còn theo ông Lê Trung Hùng, Chánh văn Phòng Công ty Tập đoàn Đất Việt, với diễn biến trên thị trường trong một vài tuần gần đây cho thấy, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ có “sóng” vào những tháng cuối năm nay bởi những tín hiệu từ chủ đầu tư và cả những chính sách là đã khá rõ.

“Thị trường bất động sản rất nhạy cảm, nó luôn chịu tác động từ các động thái của nhà quản lý, của chính sách. Do đó, với những thay đổi của các yếu tố này thì ngay lập tức trào lưu lướt sóng tìm kiếm lợi nhuận trong ngắn hạn sẽ xuất hiện. Cơ hội có thể mở ra, song nếu yếu tố tâm lý chiếm quá lớn trong các quyết định đầu tư thì cơ hội và rủi ro sẽ được chia đều”, vị này nhận định.